Kod procene nepokretnosti često se postavlja pitanje kako pravilno izmeriti površinu terase, balkona ili lođe. Ovo je važno zato što se u praksi često mešaju neto površina terase i obračunska, odnosno ponderisana površina koja se koristi za potrebe prodaje ili procene vrednosti.
Neto površina terase predstavlja stvarnu horizontalnu podnu površinu koja pripada prostoru terase i koja se može normalno koristiti. Ona se meri u nivou završno obrađenog poda, prema stvarnom stanju na licu mesta.
Površina terase meri se do granice ograđenog i funkcionalno upotrebljivog prostora. To znači da se ne posmatra samo ukupna površina građevinske ploče, već prostor koji korisnik zaista može bezbedno i normalno da koristi kao terasu.
Kod pravilne terase površina se izračunava jednostavno:
dužina × širina = neto površina
Kod nepravilnih oblika terasa se deli na jednostavnije geometrijske površine, koje se zatim sabiraju.
Ako je metalna ograda postavljena na ploču, uz samu ivicu terase, površina ispod same ograde se po pravilu ne odbija. Metalna ograda se tretira kao laki zaštitni element, a ne kao zidani ili betonski parapet.
U ovom slučaju neto površina se praktično meri do ivice završno obrađene podne površine, jer se ivica ploče i granica ograđenog prostora uglavnom poklapaju.
Ako je metalna ograda postavljena na ploču, ali je uvučena od spoljne ivice ka unutra, deo ploče koji se nalazi izvan ograde ne ulazi u neto površinu terase.
Na primer, ako je ograda uvučena 8 cm od ivice ploče, taj pojas ne predstavlja deo ograđenog i funkcionalno upotrebljivog prostora. On može biti deo konstrukcije ili završetka ploče, ali ne i korisna površina terase.
Ako je ograda pričvršćena sa spoljne strane ploče i izmaknuta izvan njene ivice, neto površina se ne meri do spoljne ravni ograde. Merenje se vrši samo do ivice završno obrađene podne površine.
Razlog je jednostavan: prostor između ivice ploče i izmaknute ograde nema podnu površinu. To je vazdušni prostor i ne može povećati neto površinu terase.
Kod zidanog ili betonskog parapeta površina se meri do unutrašnje strane parapeta. Površina koju zauzima parapetni zid ne ulazi u neto korisnu površinu terase, jer se radi o građevinskom elementu koji ograničava prostor.
U procenama nepokretnosti posebno treba razlikovati:
U starijoj praksi su se koristili koeficijenti za obračun površina otvorenih prostora u objektima, na primer niži koeficijent za otvorene balkone i terase, viši za natkrivene terase, a još viši za lođe. Međutim, ti koeficijenti ne služe za samo geometrijsko utvrđivanje neto površine, već eventualno za obračun ekvivalentne ili ponderisane površine.
U stručnoj proceni vrednosti nepokretnosti nije dovoljno mehanički primeniti jedan koeficijent. Terasa od 10 m² sa lepim pogledom, dobrom orijentacijom i stvarnom upotrebnom vrednošću ne doprinosi vrednosti isto kao terasa iste površine koja je uska, nefunkcionalna, loše orijentisana ili izložena buci.
Pravilno utvrđena neto površina terase je samo prvi korak u proceni nepokretnosti. Za tržišnu vrednost važni su i drugi faktori: veličina i oblik terase, dubina, pogled, orijentacija, natkrivenost, privatnost, buka, spratnost i opšta upotrebljivost.
Zato terasa iste površine ne mora imati isti uticaj na vrednost stana ili apartmana. Procenitelj najpre utvrđuje stvarnu neto površinu, a zatim procenjuje njen realni doprinos tržišnoj vrednosti nepokretnosti.
Neto površina terase meri se prema stvarnoj, ograđenoj i upotrebljivoj horizontalnoj podnoj površini.
Ako je metalna ograda na ivici ploče, površina se meri do te granice. Ako je ograda uvučena, deo ploče izvan ograde se ne računa. Ako je ograda izmaknuta spolja, površina se meri samo do ivice ploče, jer se prostor bez poda ne može uključiti u neto površinu.
Imate li pitanje ili zahtev? Pozovite nas ili nam pišite.
Pozovite nas +381 (0)31 500 300
